המגזר החקלאי

תחום התמחות ייחודי של משרדנו הינו טיפול וייצוג בהליכים השונים מול רשות מקרקעי ישראל במגזר החקלאי.

בתקופה האחרונה, רשות מקרקעי ישראל החליטה לאפשר לבעל הנחלה לעגן את זכויותיו בחלקת המגורים, ולהפוך אותו מ"בר רשות" ל"חוכר" בעל חוזה חכירה מהוון. המשמעות בחוזה החכירה המהוון, היא שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בדבר השבת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל בעת שינוי ייעודה, הרחבת אפשרויות הבנייה, פיצול מגרשים ועוד.

כאשר בעל משק, מהוון את הנחלה, הוא מגדיל את שווי של חלקת מגוריו. חלקת המגורים בחוזה חכירה מהוון שווה יותר מחלקת מגורים עם הסכם בר רשות, מכיוון, שחוזה החכירה מאפשר לחוכר לבצע פעולות רבות ללא תלות ברשות מקרקעי ישראל, לדוגמא: פיצול מגרש מהנחלה והעברתו לבן משפחה או למכור את שטח המגרש, בניית שטחי מגורים בהתאם לזכויות הבנייה שמתירה תכנית בניין עיר החלה בקרקע ללא הגבלת השטחים שרשות מקרקעי ישראל מגבילה, השכרת בית המגורים לכל אדם ולא בהכרח לבן משפחה, בניית בית מגורים שלישי צמוד דופן ולעיתים גם בית מגורים רביעי ללא צורך בהוכחת רצף בן דורי במשפחה ועוד.

טיפול מול רשות מקרקעי ישראל

הליך הטיפול מול רשות מקרקעי ישראל, דורש הכרת תחום הנחלות במושבים באופן מקצועי ומדויק, תוך ניסיון רב. כל זאת, על מנת שבעל הנחלה יוכל להיכנס להסדר מול רשות מקרקעי ישראל בזמן המהיר ביותר, תוך בחירת המסלול הכדאי ביותר לו.

למשרדנו, מספר רב של לקוחות המבצעים את הליך הקניית הזכויות (לפי החלטה 1591). תיקים אלו מנוהלים על ידנו בצורה המקצועית ביותר, תוך שירותיות ועמידה בזמנים.

לאור היותנו משרד שמאות מקרקעין בעל ידע מקצועי נרחב, ותק וניסיון רב בתחום, אנו בוחנים את ההליך עוד בהתחלה, נותנים ללקוח את הייעוץ הכדאי ביותר על בסיס השקפתו העתידית ויכולותיו הכלכליות ולאחר מכן בוחרים, יחד עם הלקוח את המסלול הכדאי והמתאים ביותר עבורו.

נחלה

מועצת מקרקעי ישראל, החליטה בהחלטה מספר 9, כי נחלה חקלאית הינה קרקע חקלאית שהוחכרה לחוכר לתקופה ארוכה לצורך פרנסתו ומגוריו ומהווה יחידה משקית חקלאית אחת.

נחלה חקלאית מורכבת משלוש חלקות:

חלקה א': שטח רצוף של קרקע המהווה חלק מנחלה, המיועד למגורים ולמבני משק של המחזיק, וכן לעבוד חקלאי. גודלה של חלקה א' משתנה ממושב למושב, והוא יכול להיות החל מדונם אחד ולהגיע אף למעל מ-10 דונם. החלקה בוודאות תוחכר למחזיק בנחלה.

חלקה ב': שטח המיועד לעיבוד חקלאי של המחזיק בנחלה. החלקה מעובדת ע"י המחזיק ואין וודאות כי תוחכר לו, רשות מקרקעי ישראל לא מכירה בחלקה ב' כחלק ממשי מהנחלה החקלאית והרישום של חלקה זו מתבצע באגודה.

חלקה ג': שטח המיועד אף הוא לעיבוד חקלאי, אך מהווה חלק יחסי בעיבוד המשותף של המושב בה ממוקמת הנחלה, החלקה מוחזקת ע"י האגודה.

משרדנו מטפל בהליך השגות בגין דמי היוון לפי החלטה 1523, השגות בנושא דמי שימוש, השגות בנושא דמי היתר וכו'.

כמו כן, משרדנו מלווה את החוכר בהגשת המסמכים לרשות מקרקעי ישראל, טיפול בהליך הקניית הזכויות לפי החלטה 1523, הגשת תכניות בקשה להיתר ותכניות בניין עיר,וטיפול בשימושים.

משקי עזר

על פי הגדרת רשות מקרקעי ישראל, משק עזר הינו "קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה מהווה נחלה כהגדרתה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל". ניתן להסיק כי משק עזר הוא למעשה משק חקלאי קטן ביחס לנחלה, אשר המחזיק אינו יכול לבסס את פרנסתו מהגידולים החקלאיים במשק אלא עליו להשלים את הכנסתו ממקורות אחרים.

שטח משק העזר משתנה בהתאם לאזור ולמושב, ולרב הינו בשטח ממוצע 1.5-5 דונם, כאשר כדונם אחד מיועד למגורים ושאר השטח מיועד לשימוש חקלאי.

החלטה 1521 הינה החלטה חדשה העוסקת במעמדם של משקי העזר. ההחלטה מאפשרת להוון את זכויות בית המגורים, מקנה זכויות למשקי עזר מהוונים, עוסקת בתנאים לתוספות בנייה ובפיצול מגרש.

משרדנו מטפל בהליך השגות בגין דמי היוון לפי החלטה 1521, השגות בנושא דמי שימוש, השגות בנושא דמי היתר וכו'.

פעילות לא חקלאית (פל"ח)

בהתאם להחלטת רשות מקרקעי ישראל, יותר לבעל זכויות בנחלה לבצע שימוש בתחום חלקת המגורים של הנחלה למטרות לא חקלאיות, על פי תכנית בניין עיר בתוקף. השטח המבונה שיותר לתעסוקה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר.

השימוש לתעסוקה לא חקלאית יכול להיות להיעשות במבנה קיים המצוי בתחום הנחלה על ידי הסבת השימוש בו או על ידי הקמת מבנה חדש לשימוש הפל"ח. השימושים שיותרו במבנה הפל"ח הינו בהתאם לתכנית בנין עיר תקפה כגון שימוש לאחסנה, משרדים, מלאכה ותעשיה זעירה.

כאשר מבוצעת פעילות שאינה חקלאית בשטח הנחלה נדרשים לשלם לרשות מקרקעי ישראל בהתאם לסוג השימוש וסוג הפעילות. אם חובת תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לא חלה על בעל הזכויות בנחלה - ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה לא חקלאית (פל"ח), במקרה שכזה הרשות תישא בתשלום חלף היטל השבחה. אם חובת תשלום היטל השבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה - ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 46% משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה לא חקלאית (פל"ח), ובעל הזכויות בנחלה יישא בהיטל השבחה.

יש לשים לב כי השימוש המבוקש משפיע על קביעת השווי, כך שתשלום לשימוש פל"ח למשרדים עשוי להיות גבוה מבקשה לשימוש פל"ח לאחסנה.

משרדנו מטפל בהליך השגות בגין דמי היתר וכן בהגשת תכניות בקשה להיתר לצורך אישור תכנית פל"ח.

מבני קייט

יחידות קייט כפרי (צימרים) מותרים להקמה בהתאם לחוזה החכירה לדורות ועל פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל במסגרת השטח המבונה המותר לפל"ח בנחלה חקלאית.

מבני הקייט יוקמו בשטח המותר לבניה למגורים בחלקה א' של הנחלה. מבנה הקייט יהיה מבנה נפרד או מבנים נפרדים, או בצמידות לבית המגורים, ובלבד שהכניסה תהיה נפרדת לכל יחידת קייט, ללא מעבר בין יחידות הקייט וללא מעבר מיחידות הקייט לבית המגורים. בנחלה מותר להקים עד 4 יחידות קייט בשטח כולל מקסימלי של 80 מ"ר ברוטו כאשר כל יחידת קייט תהיה בין 20 מ"ר לבין 40 מ"ר ברוטו.

משרדנו מטפל בהליך השגות בגין דמי היתר וכן בהגשת תכניות בקשה להיתר לצורך אישור תכנית קייט..